رویای رونق مسکن با وام بانکی

رشد یکباره قیمت مسکن از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ به بعد با کاهش تقاضا همراه شده است؛ چرا که تا قبل از آن بازار مسکن خالی از تقاضای سوداگری بود و متقاضیان واقعی در آن حضور داشتند. پس از افزایش ۱۰ تا ۳۰ درصدی قیمتها که در بعضی مناطق به ۴۰ درصد می رسید، تسهیلات مسکن تاثیر خود را به تدریج از دست داد؛ تا جایی که حد پوشش دهی بالاترین تسهیلات پرداختی در تهران که به سقف ۱۶۰ میلیون تومان می رسید به حدود نصف میانگین قیمت مسکن رسیده است. بر این اساس وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد افزایش تسهیلات به ۲۰۰ میلیون تومان را به شورای پول و اعتبار ارایه کرده است.

معاملات مسکن از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ هر ماهه به طور متوسط ۱۰ درصد افزایش نشان می داد تا اینکه در اسفندماه این رشد به صفر رسید؛ چرا که رشد قیمت مسکن اثرات نامطلوبی را در این بازار ایجاد کرد. پس از آنکه به تدریج سهم واحدهای قدیمی ساز در معاملات نسبت به سال قبل از آن افزایش پیدا کرد مشخص شد متقاضیان واقعی در این بازار حضور داشته اند که توان آنها با پرش قیمتها پایین آمده است.

تا پیش از رکود مسکن در سال ۱۳۹۱ بخش مسکن ۳۳ درصد از حجم اقتصاد کشور را در بر می‌گرفت. این بخش مسکن دارای رابطه پیشین با ۷۸ بخش اقتصاد و رابطه پسین با ۵۶ بخش اقتصادی با ضریب انتشار ۱.۲ بود. یعنی به ازای هر یک اشتغال ۱.۲ اشتغال غیرمستقیم ایجاد شده است. همچنین سهم مسکن و ساختمان در اشتغال مستقیم کشور حدود ۱۲ درصد و تعداد شاغلان این بخش نیز ۳.۱ میلیون نفر بودند. این آمار اهمیت بخش مسکن به عنوان یک بخش پیشرو و اشتغال زا را نشان می دهد؛ اشتغالی که با افول ساخت و ساز به شدت کاهش یافته است.

طبق آمار هم اکنون عرضه مسکن به حدود یک سوم تقاضا رسیده است. طبق آمار تولید مسکن از ۸۲۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۱ به ۳۳۳ هزار در سال ۱۳۹۵ رسیده که نشان می دهد بازار فعلا از طریق ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی تغذیه می شود اما ادامه این شرایط منجر به فشار تقاضا و صعود قیمتها می شود. جدا از این، اثرگذاری بخشهای بیرونی همچون بازار ارز و سکه می تواند در بازار مسکن تلاطم ایجاد کند که دیدیم در پایان سال گذشته این اتفاق افتاد. قیمت ارز طی سه ماه ۳۱ درصد رشد کرد و به ۵۰۹۰ تومان رسید. میانگین قیمت مسکن شهر تهران نیز در این مدت ۲۶ درصد افزایش یافت که نشان داد مالکان زمین و مسکن نمی خواهند از بازارهای رقیب عقب بمانند و ارزش دارایی خود را حفظ می کنند.

اما حباب قیمت مسکن به نفع هیچ یک از دو سمت عرضه و تقاضا نیست. بنابراین بهترین سناریو برای بازار مسکن این است که رشد قیمتها متوقف شود تا به تدریج توان متقاضیان از طریق تسهیلات بانکی به قیمتها نزدیک شود؛ سناریویی که به نظر می رسد بیشتر به خواب و رویا شبیه است.