مروری بر بازارهای ملکی

بسیاری از خسارات در معاملات ملکی ناشی از ناآگاهی نسبت به مسائل حقوقی است. برای جلوگیری از این مشکلات، توجه به چند نکته کلیدی ضروری است. مانند ارزیابی دقیق سند ملک، بررسی مدارک فروشنده، رعایت نکات حقوقی در تنظیم قرارداد و بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری برای منطقه ملک. در این مطلب، به بررسی مهمترین قوانین مرتبط با خرید و فروش املاک می‌پردازیم. با ما همراه باشید.

بررسی اوقافی بودن ملک

برخی از املاک در مناطق مختلف شهری ممکن است جزو موقوفات باشند که دارای قوانین خاصی برای خرید و فروش هستند. در صورتی که ملکی موقوفی را خریداری کنید، شما تنها مالک بنای ساخته شده (اعیان) خواهید بود و مالکیت زمین (عرصه) همچنان در اختیار اداره اوقاف یا وقف کننده باقی می‌ماند. در این حالت، شما ساختمان را خریداری کرده و زمین را اجاره می‌کنید، بنابراین باید هر سال مبلغی را به اداره اوقاف یا وقف کننده پرداخت نمایید.

اما چگونه می‌توان موقوفی بودن یک ملک را تشخیص داد؟ به گزارش بنیاد وکلا مرجع حقوقی و قضایی ایران دو روش اصلی برای این کار وجود دارد:

• مشاهده جلد سند: اطلاعات مربوط به اوقافی بودن ملک بر روی جلد سند نوشته می‌شود، بنابراین با دیدن سند، می‌توانید به این موضوع پی ببرید.
• بررسی محتوای سند: در داخل سند نیز به موقوفی بودن ملک اشاره می‌شود. برای املاک شخصی عبارت «شش دانگ عرصه و اعیان» آمده، در حالی که برای املاک موقوفی فقط عبارت «شش دانگ اعیان» نوشته شده است.

بررسی در رهن بودن ملک

برای تشخیص اینکه آیا ملکی در رهن بانک است یا خیر، باید به سند ملک مراجعه کنید. در سندهای تک برگی، این اطلاعات در بخش نقل و انتقالات ذکر می‌شود. در اسناد دفترچه‌ای یا شش برگی، وضعیت رهن ملک در پشت سند نوشته شده و همچنین مشخص می‌شود که ملک در رهن کدام بانک است.

بررسی ورثه ای بودن ملک

هرچند سند ملک به طور مستقیم اطلاعاتی درباره ورثه‌ای بودن آن ارائه نمی‌دهد، اما با دقت در سند می‌توانید از این موضوع مطمئن شوید. برای این کار ابتدا مشخصات هویتی مالک را روی سند بررسی کنید. اگر مالک خود در جلسه حضور ندارد، سه حالت ممکن است:

• حضور وکیل به جای مالک: در این صورت، باید وکالتنامه معتبر و امضا شده وجود داشته باشد و آن را قبل از قرارداد بررسی کنید و به تاریخ وکالتنامه هم توجه داشته باشید.
• حضور وراث مالک: زمانی که مالک اصلی فوت شده و یکی یا همه وراث در جلسه هستند. در این صورت رویت برگه انحصار وراثت ضروری است.
• احتمال کلاهبرداری: اگر هیچ‌کدام از این شرایط وجود نداشته باشد، ممکن است کلاهبرداری و فروش مال غیر باشد.

بررسی مصادره ای بودن املاک

برخی املاک ممکن است جزو املاک مصادره‌ای یا ریشه دار باشند. طبق اصل 49 قانون اساسی، دولت موظف است اموالی را که از طریق فعالیت‌های غیرقانونی مانند ربا، رشوه، اختلاس و غیره به دست آمده‌اند، مصادره کند. در صورتی که مالک اصلی ناشناس باشد، این اموال به بیت‌المال تعلق می‌گیرد. هنوز بسیاری از املاک مصادره‌ای اوایل انقلاب در اختیار بنیاد مسکن یا بنیاد مستضعفین هستند. اگر در مورد مصادره‌ای بودن یک ملک تردید دارید، می‌توانید با مراجعه به اداره ثبت، سوابق و مالکیت‌های قبلی آن را بررسی کنید.

بررسی قرار گرفتن ملک در طرح‌های شهرداری

توسعه و پیشرفت شهرها باعث تعریض خیابان‌ها و حذف بسیاری از خانه‌های مسکونی، به ویژه در کلان‌شهرها شده است. قرار گرفتن ملک در طرح‌های شهرداری می‌تواند تأثیر مثبت یا منفی بر ارزش آن داشته باشد.

در مشاوره حقوقی حرفه ای توسط بنیاد وکلا گفته می‌شود که اگر زمینی که خارج از محدوده شهری است، پس از توسعه به محدوده شهری وارد شود، سود قابل توجهی نصیب شما خواهد شد. اما ساخت پروژه‌های مانند مصلا در نزدیکی ملک، می‌تواند باعث کاهش ارزش آن شود. ضمن اینکه خانه‌هایی که در طرح شهرداری قرار دارند، قابل خرید و فروش نیستند.

بنابراین، پیش از خرید ملک، از قوانین و طرح‌های شهرداری آگاه شوید. برای این منظور، به شهرداری منطقه مراجعه کرده و از واحد شهرسازی طرح تفصیلی شهر را درخواست کنید.

مبایعه‌نامه، قولنامه و نکات مربوط به آن

معاملات ملکی در بنگاه‌ها معمولا از طریق مبایعه‌نامه و قولنامه انجام می‌شوند. قانون این قراردادها را معتبر می‌داند و شرایطی را برای آنها تعیین کرده است که باید رعایت شوند:

• ذکر جزئیات ملک در قولنامه
• توضیح شفاف و کامل شرایط فسخ
• ثبت تمامی توافقات طرفین در مبایعه‌نامه
• تعیین دقیق شرایط و نحوه پرداخت در قولنامه

اهمیت ذکر جزئیات در قولنامه

نوشتن جزئیات در قولنامه بسیار مهم است، زیرا در صورت تحویل ملک با کمبود یا نقصی، می‌توانید به آن استناد کرده و شکایت کنید. به عنوان مثال، اگر خانه مجهز به اسپلیت است و این مورد در قولنامه ذکر نشود، فروشنده ممکن است آن را بردارد و شما نمی‌توانید او را ملزم به بازگرداندن آن کنید. بنابراین، برای جلوگیری از چنین اختلافاتی، بهتر است تمام جزئیات در قولنامه قید شود.

درج شرایط فسخ در قولنامه

اهمیت نوشتن شرایط فسخ در قولنامه بسیار مهم است. قوانین خرید و فروش ملک این اختیار را به طرفین می‌دهند که شرایطی برای فسخ معامله را در قولنامه ذکر کنند. بدون شرایط فسخ معلوم، امکان فسخ معامله وجود ندارد. این مسئله باعث می‌شود که حتی پس از امضای قرارداد، پشیمانی نتواند معامله را فسخ کند.

ذکر تمام توافقات در قرارداد

اهمیت ذکر تمام توافقات طرفین در قرارداد بسیار حیاتی است. هرچند طرفین قانونی حق دارند تا بر سر موضوعات خاص به توافق برسند، اما این توافقات باید به صورت صریح در قرارداد ذکر شوند تا قابل استناد باشند.

به عنوان مثال، اگر فروشنده و خریدار توافق می‌کنند که قبل از تحویل ملک آن را بازسازی کنند، اما این موضوع در قرارداد نیامده باشد، در صورت تخطی از این تعهد، از طریق قانونی نمی‌توان الزام فروشنده به انجام آن تعهد را کرد. بنابراین، برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، تمام توافقات را در قرارداد درج کنید.

درج شرایط پرداخت پول در قرارداد

درج شرایط و نحوه پرداخت در قولنامه از دیگر مواردی است که قانون روی آن تاکید دارد. در این مرحله، پرداخت مبلغ ملک به صورت چند مرحله‌ای انجام می‌شود و شرایط پرداخت پول نیز تعیین می‌شود. مبایعه‌نامه یا قولنامه وقتی تنظیم می‌شود که همه شرایط برای خرید و فروش ملک مهیا نباشند، مانند بازسازی ساختمان یا ناتوانی خریدار در پرداخت کامل مبلغ. در این قراردادها، جزئیات مربوط به پرداخت پول نیز ذکر می‌شود، از جمله:

• تقسیط پول به چند مرحله
• تاریخ و مقدار پرداخت در هر مرحله
• روش پرداخت، مانند پرداخت نقدی یا چکی
• در صورت پرداخت به شکل چکی، شماره چک نیز درج می‌شود.

قرارداد انتقال سند

انتقال سند در دفاتر ثبت اسناد رسمی آخرین و مهمترین مرحله خرید و فروش است. دو نوع اسناد، عادی و رسمی وجود دارند. مبایعه‌نامه و قولنامه به عنوان اسناد عادی ممکن است اعتبار کافی را نداشته باشند. بنابراین، حتما باید سند را به صورت رسمی انتقال داد تا از مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.

همچنین بهتر است با کمک وکیل دادگستری در بنیاد وکلا قبل از تنظیم سند، استعلاماتی مانند استعلام دارایی، شهرداری و اداره ثبت را دریافت کنید. این مراحل برای انتقال سند ضروری‌اند. همچنین، باید مسائل مالی را قبل از حضور در دفاتر ثبت اسناد رسمی حل و فصل کرده باشید. در صورتی که سند در رهن بانک باشد، قبل از تنظیم سند، فک رهن شده باید رفع شود. در صورتی که وام از بانک مسکن باشد، می‌توانید سند را در رهن نگذارید و وام را به اسم خریدار انتقال دهید.

قوانین ملک مشاع

در خرید و فروش ملک مشاع، چند نفر به طور همزمان مالک یک ملک هستند. عدم رعایت قوانین مربوط به ملک مشاع می‌تواند برای خریداران دردسرهایی ایجاد کند. در این نوع معاملات، ممکن است تمام مالکان با فروش ملک موافقت کرده یا برخی از آنها مخالفت کنند. اگر همه موافق باشند، معمولا یکی از آنها به وکالت از سایرین برای حضور در جلسه قرارداد انتخاب می‌شود. اگر یکی از مالکان مخالفت کند، ملک باید افراز و تفکیک شود تا هر فرد بتواند به صورت جداگانه سهم خود را بفروشد. البته، می‌توان با رضایت دیگر مالکان، سهم مخالف را خریداری کرده و سپس آن را تفکیک کرد.

قوانین خرید پیش فروش ساختمان

قرارداد پیش فروش ساختمان یک تعهد از طرف مالک زمین به ساخت یا تکمیل واحدهای ساختمانی است. فقط سازندگان یا مالکان زمین می‌توانند این نوع قرارداد را ببندند. برای تنظیم این قرارداد، مدارکی از جمله سند مالکیت، پروانه ساخت، بیمه‌نامه مسئولیت، و تاییدیه مهندس ناظر لازم است.

اگر فروشنده تعهداتش را انجام ندهد، خریدار می‌تواند شکایت کرده و خسارت را مطالبه یا قرارداد را فسخ کند. مشکلات ممکن شامل عدم تحویل ملک به موقع، تخطی در ساخت، یا تحویل متراژ کمتر از موارد معین در قرارداد می‌شود.

همچنین قراردادهای مربوط به پیش فروش ساختمان باید حتما در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شوند. در واقع بنگاه‌ها و آژانس‌های املاک اجازه تنظیم این قراردادها را ندارد. در صورتی که قرارداد در بنگاه تنظیم شود، فاقد اعتبار قانونی بوده و نمی‌توان به آن استناد کرد. می‌توانید پیش از امضای قرارداد آن را با بنیاد وکلا بهترین سایت وکیل آنلاین چک کنید.