گرانی مصالح روی کدام خانه‌ها اثرگذار است؟

این پیش‌بینی‌ها اگر چه نوید‌دهنده بازگشت چرخه اقتصادی به بازارهای همراه مسکن است اما موجب شده تا برخی این بازگشت رونق را مساوی بازگشت افزایش قیمت‌ها به این بازار بدانند و معتقد باشند که این رونق مقطعی و محدود خواهد بود چرا که افزایش قیمت ناشی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی مورد نیاز در ساخت مسکن موجب می‌شود دوباره رکود به بازار مسکن بازگردد.

رویکردی که از نظر سازندگان مسکن نیز مورد تاکید قرار می‌گیرد و حتی با دیده نگرانی از بازگشت این رونق صحبت می‌کنند. کارشناسان این بخش همچنین این رونق را مرهون برنامه‌های دولتی می‌دانند که در سال گذشته برای بازار مسکن پیش‌بینی شد و موجب شده تا این بازار در سال ٩٧ توجه بیشتری را به خود جلب کرد. بازاری که با اجرایی‌تر شدن اجرای برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده در کشور خاطره رونق بازار مصالح ساختمانی در سالی که دولت عزم خود را برای اجرای مسکن مهر جزم کرد رابه یاد می‌آورد. با این تفاوت که این روزها فعالان بازار ساختمانی خرسند از پیاده‌سازی برنامه‌های نوسازی دولتی در کل کشور که موجب به راه افتادن چرخه اقتصاد مصالح ساختمانی می‌شود، نگران از تاثیر‌گیری قیمتی بازار مصالح ساختمانی از سایر عوامل موثر در قیمت هستند و این امر را خطری برای رونق بازار ایجاد می کند .

رابطه قیمت مصالح با گرانی مسکن

بر این اساس در آذرماه صدیف بدری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس، رشد قیمت مسکن را نتیجه گرانی مصالح ساختمانی دانست و گفت: یکی از مولفه‌های تاثیرگذار در افزایش قیمت مسکن رشد نرخ مصالح ساختمانی است. چون در ماه‌های اخیر تمام ابزاری که منجر به ساخت‌وساز می‌شود، اعم از میلگرد، سیمان و... افزایش‌یافته و به طبع آن، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد.

این نماینده مجلس در عین حال با اشاره به اثرگذاری قیمت مسکن از حالت دلالی گفته بود: نبود کنترل‌های مناسب بر بازار مسکن از طریق دولت و دستگاه‌های متولی بازار نیز عامل مهم دیگری است که به حباب قیمتی در بازار مسکن دامن زده و دولت باید عزم خود را برای کنترل قیمت مصالح ساختمانی و همچنین رفتار سوءاستفاده کنندگان بازار مسکن جزم کند.

آشفتگی و بی‌نظمی‌ در بازار مسکن

به این ترتیب در شرایط کنونی، افزایش قیمت مسکن آن هم در شرایطی که دولت تدبیر و امید از زمان آغاز به کار خود، در طول چند سال اخیر تلاش برای حفظ ثبات قیمت‌ها در بازار مسکن را داشته و به دنبال آن بوده تا با ارتقای توانایی مالی متقاضیان خرید مسکن، امکان صاحبخانه شدن آنها را فراهم کند؛ منجر به بروز افزایش قیمت، آشفتگی و بی‌نظمی‌ در بازار مسکن شده است.

این در حالی است که در سال گذشته برخی از کارشناسان و صاحب‌نظران حوزه مسکن پیش‌بینی کرده بودند که بازار مسکن در سال 97 با کاهش قیمت‌ها روبه‌رو شود.

در همین راستا نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران در این زمینه معتقد است: کاهش قیمت مسکن در شرایط کنونی بعید به نظر می‌رسد.

ایرج رهبر تصریح کرد: طی 5 سال اخیر که مسکن در رکود به سر می‌برد، اگر بنا بود قیمت مسکن کاهش پیدا کند، باید در طول این مدت کاهش می‌یافت. اما دیدیم که قیمت مسکن در چندماهه پایانی سال 96 با تغییراتی مواجه شد و در پی این رشد قیمت‌ها، معاملات هم در آستانه سال 97 افزایش یافت.

راه‌های کاهش هزینه ساخت

وی با بیان اینکه برای کاهش قیمت مسکن، باید هزینه‌های تاثیرگذار در ساخت مسکن را کاهش داد، افزود: این هزینه‌ها شامل هزینه‌ مصالح ساختمانی و قیمت زمین است و هزینه عمده ساخت مربوط به قیمت زمین است که باید کاهش یابد.

رهبر در عین حال صنعتی‌سازی ساختمان را یکی دیگر از راهکارهای کاهش قیمت مسکن برشمرد و گفت: برای کاهش قیمت مسکن، باید روش‌های ساخت صنعتی‌ و به‌کارگیری ابزارآلات ماشینی در تولید ساختمان متداول شود. چون صنعتی‌سازی به نیروی انسانی کمتری نیاز دارد که منجر به کاهش هزینه‌ها می‌شود. در عین حال می‎تواند زمان ساخت را کاهش دهد و خواب سرمایه کاهش یابد.

به گفته این انبوه‌ساز، اگر هزینه ساخت مسکن کاهش یابد، احتمال می‌رود که قیمت مسکن کاهش یابد، اما بعید به نظر می‌رسد که بتوانیم به این سرعت در این زمینه کاری از پیش ببریم.

رهبر با اشاره به افزایش سالانه دستمزدها ادامه داد: فرض کنید هرسال نرخ دستمزدها بین 15 تا 20 درصد اضافه می‌شود که با این افزایش دستمزدها، هزینه نیروی انسانی هرگز کاهش نمی‌یابد. از این نظر ما هر سال نسبت به سال گذشته یک افزایش قیمت در بخش ساخت‌وسازها داریم.

وی همچنین اظهار داشت: از سوی دیگر هر ساله قیمت زمین و قیمت مصالح اصلی ساختمانی مثل فولاد و سیمان نسبت به سال قبل بسیار افزایش می‌یابد و وقتی نرخ این‌ فاکتورها و نهاده‌های ساختمانی افزایش می‌یابد، کاهش قیمت مسکن اتفاق نمی‌افتد.

امتناع عرضه‌کنندگان مصالح در پی نوسان نرخ ارز

بر اساس این گزارش، بازار مسکن و ساختمان پس از تجربه رشد قیمت‌ها تاحدود 20 درصد در اواخر سال گذشته، در حالی وارد سال جدید شد که نوسانات نرخ ارز و دلار، فعالیت بسیاری از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی را تحت تاثیر قرار داد و در مواردی حتی موجب شد تا از عرضه محصولات و مصالح به فعالان ساختمانی امتناع ‌کنند.

توجیه آنها در پی این اقدام، افزایش لحظه‌ای نرخ ارز و دلار بود. چرا که برای مثال چنانچه صنعتگری بخواهد بر سر یک قیمت با عرضه‌کنندگان به توافق برسد، تضمینی وجود ندارد که روز بعد، قیمت توافق شده ثابت باقی بماند. درنتیجه این امر واحدهای تولیدی تا زمان تثبیت نرخ ارز، امتناع از عرضه محصول خود به متقاضیان را در دستور کار خود قرار دادند.

افزایش قیمت مصالح ساختمانی بالاتر از نرخ تورم است

در همین راستا دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان ایران درخصوص وضعیت قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی گفت: تقریبا می‌توان گفت که ما در ابتدای هر سال، متناسب با نرخ تورم، با افزایش قیمت مصالح ساختمانی روبه‌رو هستیم. ولی امسال شرایط در این بازار مقداری متفاوت‌ بوده است.

فرشید پورحاجت افزود: این تفاوت از این بابت قابل‌مشاهده است که امسال نوسانات قیمت دلار باعث شده تا مصالح ساختمانی را تحت تاثیر خود قرار دهد و ما با افزایش قیمت بالاتر از نرخ تورم در مصالح ساختمانی مواجه شده‌ایم.

وی ادامه داد: در حال حاضر بیشتر مصالحی که در بازار وجود دارند؛ چه مصالح سنگی و چه مصالحی که ارتباط با فولاد و پتروشیمی و PVC دارند و چه مصالحی که به صنعت چوب وابستگی دارند، همگی افزایش قیمت پیدا کرده‌اند.

به گفته این فعال ساختمانی، بخشی از این افزایش قیمت‌ها طبیعی بوده که متناسب با نرخ تورم افزایش‌یافته، اما بخشی از این افزایش قیمت هم غیرطبیعی بوده که به نوسانات نرخ دلار در بازار برمی‌گردد.

تاثیرات رشد نرخ مصالح بر قیمت ساخت

پورحاجت همچنین درباره تاثیرات افزایش قیمت‎ مصالح ساختمانی بر قیمت تمام‌ شده ساختمان‌های در حال ساخت، بیان کرد: در زمینه قیمت تمام شده ساخت به عدد ثابتی نمی‌رسیم. چون علاوه بر قیمت مصالح ساختمانی، شاخص‌های مهم و عوامل تاثیرگذار دیگری شامل هزینه خدمات دستگاه‌های مختلف، دستمزد و قیمت زمین بر قیمت تمام شده ساخت اثرگذار است.

وی مهمترین فاکتور موثر بر قیمت ساخت را زمین دانست و تاکید کرد: زمین نقش بسیار مهم و موثری در قیمت تمام شده ساخت و مسکن دارد. یعنی در برخی از مناطق شهری، ا‌ثرگذاری قیمت زمین بر قیمت تمام شده حتی به 70 درصد می‎رسد و تنها 30 درصد باقی‌مانده به هزینه دستمزد و خدمات و مصالح ساختمانی برمی‌گردد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان ایران اضافه کرد: اما در برخی از مناطق دیگر این عدد وارونه است و سه فاکتور مصالح ساختمانی، هزینه دستگاه‌های خدمات‌رسان و دستمزدها 70 درصد قیمت تمام شده مسکن را تشکیل می‎دهد و زمین می‌تواند تنها 30 درصد از کل قیمت مسکن را به خود اختصاص دهد.

وی با بیان اینکه بر این اساس می‌توانیم به یک عدد مشخص در این بخش برسیم که قیمت مصالح ساختمانی چند درصد روی قیمت تمام شده ساخت تاثیر دارد، بیان کرد: اما برای ساختمان‌های دهک‌های پایین تحت عنوان مسکن اجتماعی یا مسکن حمایتی و مسکن ارزان ‌قیمتی که مدنظر ماست، به‌طور قطع نرخ مصالح ساختمانی تاثیر بسزایی در قیمت تمام شده مسکن دارد و در صورتی که افزایش یابد، اثرات خود را در افزایش قیمت تمام شده این ساختمان‌ها برجا خواهد گذاشت.