معادل پروژه‌های بازآفرینی، الگوی تامین مالی وجود دارد

به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن – هیبنا، محمدعلی دهقان با بیان اینکه، رویکردی که در آن منتظر تعریف یک الگوی واحد تامین مالی برای کل پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده در کشور باشیم، گفت: این روش صحیح نیست و نباید پروژه‌های خود را متوقف به تعریف الگوی یکسان کنیم.

 محمدعلی دهقان دهنوی با تاکید بر ضرورت نوسازی بافت‌های فرسوده و دنبال کردن اهداف بازآفرینی شهری، به بیان الزامات و اصول آن پرداخت و اظهار کرد: به طور کلی فضای کلان تامین مالی مسکن در کشور ما بانک محور است و بانک مسکن به عنوان تنها بانک تخصصی و توسعه‌ای در این بخش، نقش اساسی در این حوزه دارد. طبیعی است تامین مالی مسکن در بافت‌های فرسوده نیز از این قاعده مستثنی نیست. از طرفی به دلیل جهش قیمت مسکن که چند سال یکبار رخ می‌دهد، نسبت رقم تسهیلات به قیمت مسکن همواره مسیر کاهشی دارد.

وی با بیان اینکه به دلیل نقش محوری سپرده‌ها در بانک مسکن، مشکل عدم تطابق سررسید دارایی و بدهی نیز وجود دارد، افزود: از طرفی نقش بازار سرمایه و بازار رهن ثانویه در تامین مالی بخش مسکن ایران بسیار ناچیز است.

دهقان دهنوی در پانل تخصصی تامین مالی مسکن در هجدهمین همایش سیاست­های توسعه مسکن، به تشریح ویژگی‌های تامین مالی مسکن در ایران پرداخت و اضافه کرد: در ایران نوسانات اقتصادی بر سیاست‌های بلند مدت اثر منفی دارد و از طرفی رقابت قیمتی بانک‌ها موجب شده نرخ‌های سود بانکی به نحو نامطلوبی رشد کند. افزون بر این موارد، محدود شدن نوآوری و تقویت تسهیلات ناشی از اعتقاد به اثرگذاری حجم تامین مالی بر قیمت مسکن از دیگر چالش‌هایی است که نظام تامین مالی مسکن با آن روبرو است.

وی در عین حال با تاکید بر اینکه با وجود این مشکلات، باید برای تامین مالی بازآفرینی شهری چاره‌اندیشی شود، اظهار کرد: بافت‌های فرسوده علاوه بر فرسودگی کالبدی، شبکه دسترسی نامناسبی دارند و با کمبودزیرساخت‌ها و سرانه‌های شهری روبرو هستند و همین مسائل موجب بروز معضلات اجتماعی و زیست‌محیطی نیز شده است.

عضو هیات مدیره بانک مسکن با بیان اینکه 141 هزار هکتار از مساحت کشور معادل 18 درصد از مساحت شهرها را بافت فرسوده تشکیل می‌دهد، اظهار کرد: در این بافت‌ها 3 میلیون خانوار معادل حدود 9 میلیون نفر سکونت دارند.

دهقان دهنوی افزود: در تهران نیز 3 هزار و 668 هکتار معادل 5 درصد از وسعت پایتخت در زمره بافت فرسوده قرار دارد که یک میلیون و 500 هزار نفر در آنها ساکن هستند. افزون بر این جمعیت ساکن در بافت‌های ناپایدار تهران که دو ویژگی از مجموع سه ویژگی بافت‌های فرسوده را دارند، 2 میلیون و 700 هزار نفر است. به این ترتیب بازآفرینی شهری در ایران یک ابرپروژه است.

وی با بیان اینکه ایجاد تحرک در بازار مسکن و ساختمان یکی از علاقه‌مندی‌های سیاست‌گذاران محسوب می‌شود، افزود: این تحرک می‌تواند سایر بخش‌های اقتصادی را به حرکت در بیاورد و به افزایش نرخ رشد اقتصادی منجر شود.

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن با بیان اینکه محرک بازآفرینی شهری در کشورهای مختلف متفاوت بوده است، گفت: به عنوان مثال در چین، دولت کمونیستی محرک بازآفرینی است، چراکه می‌تواند جمعیت ساکن در یک نقطه را به جای دیگر منتقل کرده، آنجا را نوسازی کند و حتی اجازه بازگشت خانواده‌ها را به آن اراضی ندهد. در ترکیه زلزله نقش محرک را دارد؛ کمااینکه وقوع یک زلزله منجر به تصویب قانونی شده که به واسطه آن دولت می‌تواند هر زمینی را لازم دانست، تملیک کند.

وی سپس به بیان چالش‌های تامین مالی برای بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده در ایران پرداخت و گفت: یکی از مشکلات این است که بخش خصوصی تمایلی به ورود به این بازار و پذیرش ریسک آن را ندارد. افزون بر این، تامین مالی در بافت فرسوده با نرخ‌های موجود توجیه چندانی ندارد. همچنین مشکل این است که پروژه‌های بازآفرینی شهری در نقطه شروع برای رفع معارض و اسکان موقت ساکنان، نیازمند تامین مالی هستند که خود میل به ورود به بافت‌های فرسوده را می‌کاهد.

دهقان دهنوی با بیان اینکه در ایران رویکرد کاهش نرخ تامین مالی بر سیاست‌گذاران مسلط شده است، گفت: به این ترتیب نوسازی بافت‌های فرسوده تنها در صورتی به پروژه اجرایی تبدیل می‌شود که نرخ تامین مالی آن پایین باشد و در غیر این صورت سازنده‌ها میلی به این حوزه نشان نمی‌دهند. البته کاهش نرخ تامین مالی در بافت‌های فرسوده یک راه برای به‌صرفه کردن پروژه‌های بازآفرینی است، اما قطعا تنها راه حل نیست.

عضو هیات مدیره بانک مسکن در ادامه پس از طرح مساله و چالش‌های حل مساله نوسازی بافت‌های فرسوده در کشور، به بیان راهکار پرداخت و توضیح داد: تامین مالی اگرچه همه چیز نیست و تنها راهکار نوسازی بافت‌های فرسوده به شمار نمی‌آید، اما می‌تواند به عنوان محور و کانون تمرکز پروژه‌های بازآفرینی باشد. در عین حال لازم است منابع مالی از گستره‌ای از ذی‌نفعان بازآفرینی گردآوری و اهرم اجرای پروژه شود. از طرفی باید دانست به تعداد پروژه‌های بازآفرینی، الگوی تامین مالی مورد نیاز است؛ بنابراین رویکردی که در آن منتظر تعریف یک الگوی واحد تامین مالی برای کل پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده در کشور باشیم، صحیح نیست و نباید پروژه‌های خود را متوقف به تعریف الگوی یکسان کنیم.

وی با بیان اینکه منابع مالی آتی نیز می‌تواند اهرم اجرای پروژه‌های بازآفرینی باشد، افزود: به عنوان مثال در هنگ‌کنگ تعدادی برج مسکونی در قالب طرح بازآفرینی احداث شد و برای تامین مالی آن، تعدادی واحد تجاری در ساختمان‌ها پیش‌بینی شد، اما حتی این اقدام هم کفایت نمی‌کرد. به همین خاطر از محل درآمدهای مالیاتی 20 سال آینده حاصل از فعالیت تجاری در واحدهای یاد شده، برای ساخت این مجتمع‌ها هزینه شد.

به گفته این عضو هیات مدیره بانک مسکن، هر هزینه‌ای که در تامین مالی پروژه‌های بازآفرینی شهری انجام می‌شود، باید به‌صرفه باشد و قرار نیست بانک‌های دولتی یا خصوصی متحمل هزینه‌های بدون توجیه اقتصادی شوند.

وی خاطرنشان کرد: پروژه‌های بازآفرینی منفعت اجتماعی بالایی دارد، اما قرار نیست منفعت اقتصادی نداشته باشد، چراکه اگر این طور باشد، دولت باید به تنهایی در تامین مالی آن ورود کند و بخش خصوصی میلی به ورود نخواهد داشت.