ریشه‌های اصلی گرانی در بازار مسکن

بر این اساس وزارت راه و شهرسازی روز ۱۴ تیرماه ابتدا راهکارهای ۹ گانه کنترل بازار مسکن را با حضور فعالان و کارشناسان این بخش بررسی کرد. سپس عباس آخوندی چهار لایحه را برای تصویب به هیات دولت پیشنهاد داد؛ لوایحی که کارشناسان می گویند به دلیل قدرت اثرگذاری اقتصاد کلان بر بازار مسکن، دست اندرکاران این حوزه نمی توانند به طور مستقل برنامه های سرکوب قیمت مسکن را پیاده سازی کنند. همچنین برخی کارشناسان، این راهکارها را دیرهنگام می دانند.

 

ریشه‌ی اصلی افزایش قیمت مسکن را می‌توان در عواملی مانند افزایش نقدینگی، رشد قیمت در بازارهای موازی و دنباله‌روی مسکن از سطح عمومی قیمت‌ها، ثبات قیمت مسکن در سال‌های پیشین، ساختار بازار مسکن (به‌طور مثال: عدم تقارن اطلاعات، زمان‌بر بودن ساخت‌وساز)،  کاهش عرضه‌ی واحدهای کوچک‌متراژ، افزایش هزینه‌های تولید، تأثیر شهرسازی نامتقارن بر تمرکز تقاضای مسکن بر برخی مناطق خاص و نقش عوامل روانی  و نااطمینانی در آغاز جهش قیمتی پیدا کرد.

 

در چهار ماه نخست امسال، بازار مسکن شاهد رشد سرسام آور قیمت بوده و این نگرانی را بوجود آورده که قدرت خرید بخش بزرگی از جمعیت در این بازار به شکل محسوسی کاهش یابد. این نگرانی، بیش از همه در مورد اجاره نشینان احساس می‌شود. اجاره مسکن همواره تابعی از قیمت زمین و ساختمان بوده است، و افزایش قیمت این دو، می‌تواند افزایش اجاره‌بهای آپارتمان‌ها را رقم بزند. آنطور که آمار منتشر شده توسط بانک مرکزی نشان می‌دهد، اجاره بهای ساختمان در ماه خرداد، در شهر تهران ۱۲.۵ درصد و در کل مناطق شهری ۱۰.۴ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است.

اما در این شرایط، برنامه وزارت راه و شهرسازی که به نوعی متولی بخش ساختمان در کشور است، برای کنترل بازار مسکن چیست؟ در جدیدترین نامه عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی به اسحاق جهانگیری، معاون اول رییس جمهور، پیشنهادی برای اصلاح موادی از قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ ارائه و تصویب و ارسال آن به مجلس شورای اسلامی در قالب یک لایحه دو فوریتی خواسته شده است.

 

در این نامه وزارت راه و شهرسازی خواستار جایگزینی دو ماده و یک تبصره از قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ شده است که این اصلاح می‌تواند بر عرضه واحدهای مسکونی در بازار مسکن اثر مثبت بگذارد. بنا براین اصلاحیه، مالیات بر اجاره مسکن در واحدهایی که مطابق الگوی مصرف، یعنی واحدهای کم متراژ حذف می‌شود که می تواند به عنوان عامل تشویقی برای اجاره واحدهای مسکونی و عرضه بیشتر در بازار به شمار آید. همچنین در اصلاحیه تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون، شرط معافیت مالیاتی، اجاره واحد مسکونی برای دو سال یا بیشتر پیش‌بینی شده که باعث افزایش مدت قراردادها و کاهش دغدغه مستاجرین خواهد شد. همچنین بر اساس این اصلاحیه، انبوه‌سازانی که مبادرت به ساخت واحدهای مسکونی مطابق با الگوی مصرف کنند،  از پرداخت مالیات نقل و انتقال موضوع ماده ۵۹ و مالیات بر درآمد موضوع ماده ۷۷ قانون برای واحدهای مطابق الگوی مصرف مسکن، معاف می‌شوند.

 

وزارت راه و شهرسازی کنترل سوداگری در بازار ملک و زمین را در دستور کار قرار داده است. به همین منظور، عباس آخوندی،  وزیر راه و شهرسازی باارسال نامه‌ای به اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس‌جمهوری ماده واحده اصلاح ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن را جهت بررسی و تصویب فوری در هیئت دولت ارائه و خواستار ارسال آن در قالب لایحه دو فوریتی به مجلس شورای اسلامی شد. بر اساس این پیشنهاد،   ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و تبصره‌های ذیل آن به نحوی اصلاح می‌شود که مالکان زمین های بایر با کاربری مسکونی موظف به پرداخت عوارض می‌شوند.

 

بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، دو لایحه ذکر شده می توانند در میان مدت به تعدیل بازار مسکن و بهبود وضعیت مستاجران و متقاضیان مسکن منجر شود، اما به نظر می‌رسد با توجه به نوسانات ناگهانی بازار مسکن، در حال حاضر مستاجران نیاز به حمایت فوری دولت داشته باشند. با اتمام قراردادهای اجاره، با توجه به افزایش ناگهانی قیمت مسکن، مستاحران با درخواست موجران برای افزایش اجاره‌بها مواجه خواهند شد و یا ناچار خواهند بود واحدی که در آن زندگی می‌کنند را ترک کنند.

به همین دلیل وزارت راه و شهرسازی افزایش مدت زمان اجاره ساختمان و تعیین سقف برای افزایش اجاره بها را در دستور کار خود قرار داده است. به همین منظور عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در نامه‌ای به اصحاق جهانگیری، معاون اول رییس جمهور، خواستار اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر به نحوی شد که دولت بتواند در کوتاه مدت از مستاجران در برابر تحولات ناگهانی بازار مسکن محافظت کند.

 

همچنین وزارت راه و شهرسازی ابتدای مردادماه ۱۳۹۷ لایحه دو فوریتی قانون پیش‌فروش ساختمان را در ۱۹ ماده تقدیم دولت کرد که سعی شده برخی اشکالات قبلی این لایحه که اشکالاتی برای تامین نقدینگی بخش عرضه در آن دیده می شد برطرف شود.

 

نایب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک درباره طرح قیمت‌گذاری مسکن گفت: صدور بخشنامه و آیین‌نامه حرکت تعزیراتی یا راهکارهایی مثل قرارداد اجاره دو ساله و تعیین اجاره بها به نظر من هیچ تاثیری ندارد و نمی‌تواند در افزایش قیمت‌ها بازدارنده باشد. مشکل اصلی بخش مسکن نبود توازن بین عرضه و تقاضا است. وقتی توازن وجود ندارد بقیه طرح‌ها ممکن است در کوتاه‌مدت اثر بسیار محدود و کوتاهی داشته باشد ولی در میان‌مدت و درازمد اثری نخواهد داشت.

حسام عقبایی ادامه داد: دولت و مجلس باید نگاهشان طولانی مدت باشد و نیازهای کشور را با افزایش تولید تامین کنند. وقتی در بعضی مناطق به ازای هر یک خانه چندین متقاضی وجود دارد دولت می‌خواهد چه طرحی بدهد که جلوی افزایش قیمت را بگیرد؟ بنابراین طرح‌هایی مثل قیمت‌گذاری بیشتر جنبه روانی دارد و راهکار اصلی نیست. ما باید از گفتاردرمانی خارج شویم و به سمت اقدامات عملی در حوزه مسکن برویم. این‌که موج خبری ایجاد کنیم و آخرش هم هیچ خروجی نداشته باشد مشکل مسکن حل نمی‌شود.

 

همچنین سلمان خادم المله ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ درباره راهکارهای ۹ گانه وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار مسکن گفت: اقدامات فوری از این دست بیشتر به نمایش شبیه است؛ اولا باید پرسید چرا این اقدامات زودتر انجام نشد. نکته‌ی بعدی این است که یک شخصی مالک خانه است  و شخص دیگر خریدار و مستاجر است. در کدام چارچوب می‌خواهنداینها را مجبور کنند در مقطع فعلی اقدامات ۹ گانه مدنظر را انجام دهند؟ لذا این‌گونه برنامه ها خروجی خاصی نخواهد داشت. البته نمی‌توان کار را رها کرد اما اتفاقاتی که در بخش مسکن، ارز یا طلا افتاده به متغیرهای کلان مربوط می‌شود و از سطح وزارتخانه و حتی سطح دولت فراتر است.

 

به نوشته ایسنا، تنی چند از اساتید و محققان مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی نیز با تشریح بسته سیاست‌های ۹گانه وزارت راه و شهرسازی درباره مسکن به واکاوی این پیشنهادات و ارائه پیشنهاداتی برای اثربخشی بیشتر این سیاست‌ها پرداختند. ریشه‌های اصلی جهش قیمت‌ها در بازار مسکن، اصول مبنای بسته‌ی پیشنهادی، راه‌اندازی بازارگاه الکترونیکی، توجه به سیاست‌های حمایتی مسکن برای کاستن فشار از اقشار آسیب‌پذیرتر و تأمین مسکن قابل استطاعت با کیفیت مناسب  از جمله مواردی است که در این تحقیق مورد بررسی قرار گرفته است.

در بخشی از این تحقیق آمده است:  به‌طور خاص، اصولی که مبنای تهیه‌ی بسته‌ی پیشنهاد قرار گرفته بسیار متعالی است، زیرا به‌ویژه در شرایط بحرانی و فشار افکار عمومی سیاست‌گذاران در همه‌جای دنیا، تمایل دارند با اتخاذ سیاست‌های عوام‌پسندانه تنش را کاهش دهند. تجربه‌ی  کشور ما و سایر کشورها گواه این مدعا است که چنین سیاست‌هایی تنها در کوتاه‌مدت و مقطعی مؤثر است و در صورت نپرداختن ریشه‌ای و اصولی به چنین مشکلاتی، بحران در برهه‌ای دیگر و به‌صورتی شدیدتر بروز پیدا می‌کند. بنابراین این رویکرد وزارت راه‌وشهرسازی در پای‌بندی به اصولی که مطرح شد، شایسته‌ی تقدیر است.