رونق، بی توازنی و احتمال رکود تورمی در بازار مسکن

از نیمه دوم سال 92 تا اوایل سال 95 بازار مسکن در دوره رکود به سر می‌برد و پس از آن وارد مرحله رونق شد. تا اینکه شهریور ماه سال 1396 همزمان با کاهش نرخ سودهای بانکی، برخی از سرمایه‌گذاران سرمایه‌های خود را از بانک‌ها خارج و به بازار مسکن تزریق کردند. بدین ترتیب از نیمه دوم این سال قیمت مسکن با شیب تند افزایشی به ویژه در تهران روبه رو شد.

حال با توجه به این فراز و فرودها و تاثیرپذیری بازار مسکن از عوامل جانبی از این دست، می‌توان اینگونه برداشت کرد که به دنبال افزایش ناگهانی نرخ دلار در سال جاری، محتمل‌ترین امر افزایش نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.

کارشناسان حوزه‌های اقتصادی و مسکن شاخصه‌‌های مختلفی همچون مولفه‌های پول و ارز، نرخ تورم عمومی، میزان رشد اقتصادی و... را در وضعیت بازار مسکن دخیل می‌دانند و این عوامل را در سرفصل‌های مختلف از جمله «معاملات خرید و فروش مسکن»، «ساخت‌وساز»، «قیمت مسکن» و «قدرت خرید مسکن» و... مطرح ‌کرده‌اند.

با توجه به این موارد، برخی از کارشناسان و صاحب‌نظران از جمله علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، معتقد هستند که مسیر رونق در بازار معاملات مسکن در سال 97 تداوم خواهد داشت. حتی معتقدند که رونق این بازار در سال 97 نه با کاهش قابل توجه حجم معاملات همراه خواهد شد نه افزایش شدید در تعداد آنها نسبت به رونق ایجاد شده در ماه‌های پایانی سال گذشته را تجربه می‌کند.

چگینی و کارشناسان هم عقیده با وی بر این باورند که تحولات قیمت مسکن به عنوان مهمترین بخش بازار مسکن در سال 97 بیشترین تاثیرپذیری را از دو بازار اقتصادی ارز و بازار پول و همچنین سطح تورم عمومی خواهد داشت. در حقیقت این دسته از کارشناسان روند بازار را بر اساس این شاخصه‌‌ها ارزیابی می‌کنند که نوسانات احتمالی نرخ ارز در سال جاری به سه شکل عمده، بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد. در حقیقت این نوسانات در کوتاه‌مدت منجر به انتقال بخشی از سرمایه‌ها از بازار مسکن به بازار ارز و در نهایت کاهش شتاب رونق در بازار مسکن خواهد شد. در بلندمدت نیز نوسانات نرخ ارز از یک طرف با برجای گذاشتن اثر هزینه‌ای منجر به افزایش قیمت برخی نهاده‌های ساختمانی و در نهایت افزایش قیمت تمام شده مسکن خواهد شد. از سوی دیگر نیز درآمدهای ناشی از التهاب نرخ ارز در یک بازه زمانی بلندمدت می‌تواند دوباره از طریق ورود برخی از این درآمدها به بازار مسکن، حوزه معاملات و ساخت واحدهای مسکونی را تحت تاثیر قرار دهد. نتیجه‌ای که از این روند گرفته می‌شود این است که  برآیند اثر این سه حوزه بر بازار مسکن می‌تواند منجر به نوسان قیمت مسکن معادل ۴ تا ۵ واحد درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی شود.

پیش‌بینی آنها در حوزه «ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» نیز حکایت از بروز شرایط رونق در این بازار دارد.

البته حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان و صاحب‌نظر برجسته بخش مسکن با لحاظ قرار دادن ویژگی پرش قیمت مسکن در بهمن ماه سال گذشته، این پرش قیمتی را برای سال جاری قابل تداوم نمی‌داند؛ زیرا وی پرش قیمتی سال گذشته را ناشی از تداوم رکود طی سال‌های متوالی، رشد منفی قیمت واقعی مسکن، تورم انتظاری و کاهش رفتارهای سفته‌بازانه می‌داند. البته وی بر این باور است که اگر سرمایه‌گذاران ساختمانی نسبت به اولویت بخشی به الگوی کوچک‌سازی در بازار مسکن و پاسخ به تقاضای غالب در این بازار در حجم مناسب اقدام نکنند، بازار مسکن از این ناحیه آسیب‌پذیر خواهد شد.

تحلیل دیگری هم وجود دارد که مهدی روانشادنیا آن را ارائه کرده است مبنی بر اینکه افزایش معاملات مسکن که از نیمه دوم سال 96 آغاز شده بود، تفاوتی با دوره‌های قبلی داشت و آن هم این بود که ورود بخش تقاضای موثر یعنی مصرف‌کننده بازار مسکن باعث تحریک این بازار، افزایش تعداد معاملات و به تبع آن افزایش قیمت‌ها شد. وقتی قیمت‌ها به قدری افزایش پیدا کرد که امکان خرید برای مصرف کننده وجود نداشت روند رشد معاملات متوقف شد. در شرایط فعلی بازار، مسکن سوددهی مناسبی ندارد و احتمالا سرمایه‌گذاران برای ورود به این بازار احتیاط می‌کنند؛ بنابراین عمده تقاضا در سال 1397 تقاضای مصرفی خواهد بود.

همچنین نائب رئیس اتحادیه املاک استان تهران هم نوسانات نرخ ارز را یکی از عوامل تاثیرگذار در رشد قیمت مسکن می‌داند و پیش‌بینی می‌کند در نیمه اول سال جاری بازار مسکن با افزایش قیمت ۱۰ تا ۱۵ درصدی مواجه شود. به باور وی به طور قطع افزایش قیمت دلار می‌تواند در بی توازنی و بی نظمی بازار مسکن اثرگذار باشد.

از طرفی برخی دیگر از کارشناسان تحلیل متفاوتی را ارائه می‌دهند. به باور آنها بازار مسکن در حال گذر از مرحله رکود است اما برخی اتفاقات باعث می‌شود حالت شکننده پیدا کند و نتوان با قطعیت از رونق بازار املاک سخن گفت. با این حال این دسته از کارشناسان معتقدند که افزایش قیمت دلار، تاثیر روانی در بخش تقاضای بازار مسکن دارد و باعث میشود بازار ارز متقاضی بیشتری پیدا کرده و زمینه سفته بازی در معاملات ملک کاهش یابد. با توجه به این امر، تقاضا برای خرید و فروش ملک هم کاهش می‌یابد و فرصت مناسبی برای افرادی که متقاضی خرید یا رهن و اجاره آپارتمان هستند به وجود خواهد آمد؛ اما در بلندمدت قیمت آپارتمان و خانه‌های نوساز افزایش خواهد یافت زیرا به علت افزایش نرخ دلار، قیمت مصالح و دیگر شاخصه‌های ساخت مسکن افزایش می‌یابد.

این کارشناسان که بیت ا... ستاری هم جزو آنها به شمار می رود با اشاره به افزایش 20 تا 30 درصدی قیمت خرید خانه از فروردین سال گذشته تا فروردین امسال می گویند بیم آن می رود که افزایش دوباره قیمت ها، بازار ملک و بازارهای وابسته را با خطر رکود رو به رو کند. به گفته آنها در حقیت افزایش نرخ دلار، خروج آمریکا از برجام، احتمال بازگشت برخی تحریم‌ها و بی ثباتی در بازارهای موازی از دلیلی است که شایعه افزایش قیمت خانه و خطر بازگشت رکود به بازار ملک  را در سال 97 رایج کرده است. این روند به گونه‌ای است که افزایش دوباره قیمت‌ها در شهریور امسال دور از انتظار نیست  مگر اینکه چاره‌ای اندیشیده شود.

بر این اساس پیش‌بینی می‌شود با تداوم شرایط کنونی بازار ارز و به‌تبع آن افزایش قیمت مسکن، روند رو به رشد معاملات که از نیمه دوم سال گذشته آغاز شده بود، کند شده و دوره پیش رونق مسکن قبل از آغاز دوره رونق به اتمام برسد.  بنابراین نوسانات نرخ ارز در مجموع موجب ایجاد رکود تورمی در بازار مسکن می‌شود این نوسانات بر تعداد قراردادهای خرید و فروش هم موثر است و در صورت تداوم افزایش قیمت دلار شاهد کاهش حجم معاملات هستیم.